MeilleursAgents est sans aucun doute le plus connu en France des sites internet surfant sur la vague de l’estimation immobilière.
Dans son sillage, de multiples sites internet sont apparus comme des champignons avec cette promesse de vous donner l’estimation la plus précise possible. N’allez nulle part ailleurs , c’est chez eux qu’il faut aller et utiliser le fameux outil magique : l’ estimateur en ligne.
Dans cet article, en tant qu’agent immobilier, je vais forcement par moments être subjectif, je suis humain, mais je vous le promets, j’essaierai d’être juste. Pour une fois que je décide de traiter de ce sujet et qu’il m’est donné l’opportunité de défendre une profession mal aimée, je vais m’en faire à cœur joie. Cela pourra donner au choix, de l’argumentaire à mes confrères ou tout simplement le sourire.
C’est pour beaucoup véritablement une façon de s’informer bien en amont de la phase de décision.
A cette étape du processus de vente, c’est même plutôt naturel, s’informer sans pour autant faire appel au professionnel, beaucoup pensent que faire appel à l’agent immobilier pour les renseigner, sera soit payant, soit qu’ils vont le déranger pour rien, puisqu’il n’aura pas de bien à vendre et qu’il n’aura fait que délivrer une information. Sachez, futur vendeur que c’est notre rôle d’agent immobilier de vous renseigner même si force est de constater que de moins en moins le font plus, ce qui profite par ricochet à ces sites web qui prônent en plus l’information précise et fiable, presque infaillible.
C’est principalement le Graal pour toutes les personnes souhaitant vendre par eux-même leur bien !
C’EST GRATUIT, un premier vrai argument. C’est vrai qu’avant lorsque ces outils n’existaient pas, il était d’usage car c’est étrangement son métier, de demander à un agent immobilier une estimation. Autrefois payante, très vite, elle ne l’a plus été par certains que s’il n’y a pas de mandat délivré et pour d’autres, elle est devenue gratuite.
Alors bien sûr, cet agent immobilier, une fois l’estimation donnée, lui aurait proposé ses services pour vendre son bien moyennant une commission pour le service rendu. Tout travail mérite salaire ( Oui, certains ne font pas grand chose non plus, mais c’est un autre débat, il y a des bons et des mauvais travailleurs partout).
Mais comme tout travail mérite salaire, mais ce dernier semble pour le vendeur souvent exorbitant. Et c’est normal quand on sait que 99% ignorent qu’à la fin, seul l’état gagne véritablement de l’argent (entre les 20% de TVA à déduire et les charges à payer, variablement selon le statut).
Néanmoins, l’estimation en ligne va permettre à ces personnes, d’obtenir l’information sans la moindre interaction avec un professionnel de l’immobilier ou même avec aucune personne physique tout court. Il aura, on lui promet, une idée certaine sur le prix de son appartement ou de sa maison. C’est magique, c’est garanti.
Dans la tête de notre particulier, ça bouillonne : il pense désormais qu’une fois qu’il sait le prix, il n’a pas besoin de l’agent immobilier. Mieux, qu’il est capable mieux que ce dernier, de vendre seul. Qui plus est, Il se dit qu’il vendra plus facilement que ce dernier, puisque le prix de vente pourra être proposé sans commission ou mieux encore, qu’il percevra davantage vu qu’il n’y a plus d’intermédiaire. Les deux sont faux, mais vu que ce n’est pas le débat du jour, avançons… ( Les honoraires des agences sont elles trop élevées ? )
Les autres arguments en faveur de l’estimation en ligne :
– La Base de données DVF est effectivement une excellente source d’information dans l’absolu, source que le professionnel de l’immobilier utilise également.
– La rapidité car le vendeur n’aura pas beaucoup de temps à attendre son estimation. D’un site à l’autre, tous promettent une réponse en 2 minutes et même si la durée n’est pas respectée, elle excède rarement les 4/6 minutes.
– La simplicité de l’outil en fait son charme : cette promesse de pouvoir obtenir rapidement une information a fortement contribué à son succès.
– Cette estimation est présentée comme aussi fiable que celle d’un agent immobilier.
- EN BREF
L’outil d’estimation immobilière en ligne : Plus rapide, oui, forcément, un ordinateur le sera toujours, mais il faut voir le résultat. S’il y a une tranche de prix donnée par l’outil informatique, c’est justement que cela a été fait par ses créateurs à la fois pour pallier à ses erreurs possibles voir récurrentes selon les cas, mais également car les sites où l’on trouve ces estimations en ligne ont pour but de récupérer des leads vendeurs afin de les vendre ensuite au plus offrant, à savoir l’agence immobilière. Ce qui donne finalement tort à notre particulier cité au tout début de cet article, vous savez, celui qui souhaitait vendre seul ! Et bien il finira malgré tout par être contacté par un agent immobilier, mais cette fois, il n’a pas choisi le professionnel, il lui est imposé.
Revenons donc à l’outil et à l’estimation donnée. Sur quoi se base t’elle ? Et bien pour la majorité des cas, sur une base de données accessible à tous, DVF, fourni par l’État français et accessible ici : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ et pour les plus malins, je vous donne même deux sites qui exploitent ces données de façon plus simplifiée encore à savoir SurfaceParcelle (qui semble en maintenance à l’heure où j’écris ces lignes) ainsi que ImmoData. Les données sont importantes mais limitées, il s’agit de la surface, de la date et du prix.
Des informations importantes manquent : très souvent, il n’est pas fait mention des attraits de la résidence, du bâtiment ou du détail du bien, ce qu’il inclut est parfois passé à la trappe et le plus important, nous n’avons pas l’état du bien ni aucune donnée qui s’en rapproche. Dans une résidence où toute la partie avant donne vue sur la mer et la partie arrière sur les montagnes, en toute logique, on conçoit qu’un bien de même superficie ne se vendra pas au même prix.
L’outil informatique compile donc les données imparfaites qui lui sont données et rien ne dit s’il les compile en utilisant aussi les données des années précédentes ou s’il ne se base que sur l’année en cours.
Chaque outil sera plus ou moins précis en fonction de la façon dont les données aussi imparfaites soient t’elles, seront compilées par l’outil informatique. En toute logique, dans le cas d’une zone où il n’y a pas eu de ventes depuis plusieurs années, l’outil ira sans doute chercher les une ou deux ventes en sa possession et l’on peut donc se dire que l’estimation ne pourra jamais être juste puisque les données ne sont pas en adéquation. D’où l’arme de la tranche de prix, qui selon les divers sites pourra fournir un écart plus ou moins vaste avec un prix le plus bas et un prix le plus haut : on constate un écart plus ou moins important qui variera de quelques milliers d’euros pour des biens de type studio à quelques dizaines de milliers d’euros pour des biens plus onéreux.
Finalement, le visiteur ne se trouvera pas plus avancé sur la valeur réelle de son bien, même si bien souvent, un prix surévalué ira toujours le conforter et lui conviendra toujours plus que celle qu’il n’envisageait pas et il le prendra comme argent comptant.
L’agent immobilier : Moins rapide, c’est indéniable. Je ne parlerai pas pour mes confrères, mais chaque estimation chez nous se fait d’abord en allant voir l’état de l’appartement, l’état et les agréments des parties communes mais ensuite nous passons près de deux heures à voir sur nos logiciels les prix des biens vendus, les prix des biens en vente, comparons et après évaluations des travaux éventuels, des travaux sur la façade qui seront décidés prochainement en assemblée générale, nous donnons un prix que nous estimons être le prix le plus en adéquation avec le bien. C’est donc à la fois un travail d’analyse du bien, du marché et des éléments extérieurs, ce que ne peuvent pas prendre en compte l’outil informatique. Et là, je ne parle pas du contexte humain et de l’objectivité relative que l’outil ne peut pas concevoir et pondérer car lorsqu’il va demander à un propriétaire son avis sur son propre bien, ce dernier est forcément plus subjectif que l’agent immobilier.
Forcément, un ordinateur sera toujours plus rapide que l’humain, mais il faut voir et comparer le résultat final.
FAIRE L’ESTIMATION
On a comparé plusieurs sites pour l’estimation d’un même bien, un appartement qui a été justement vendu sur Nice, un 3 pièces situé au 5ème étage du 4 rue Baleison de 51m², balcon de 3m² avec cave de 5m², présence d’un ascenseur. Bâtiment de 1948.
C’est volontairement un appartement ne nécessitant pas de travaux et sans stationnement que nous choisissons car nous pensons que les estimations devraient normalement être plus simples à réaliser, et pour être encore plus dans le vrai, ce bien vient d’être vendu donc les informations devraient être similaires.
Prix réel de la mis en vente à 190 000 euros net vendeur.
Prix effectivement vendu : 181 000 euros net vendeur.
Pour cette étude, c’est bien simple, nous avons choisi plusieurs sites d’estimation en ligne en nous basant sur les premiers résultats délivrés par la recherche Google. Il ne s’agit pas d’un test des divers logiciels pour déterminer lequel est meilleur que les autres car pour cela, il faudrait faire la même chose avec des biens différents pour voir s’il y a un outil qui se démarque des autres… non, ici, il s’agit de voir les résultats donnés globalement et de les comparer à la réalité du terrain.
Prix net vendeur
168 900 €
soit 3 312 € /m²
Sous-évaluation 12100 €
Fourchette d’estimation :
147 302 € à 190 546 €
Fiabilité satisfaisante (3/5)
Ecart : 43 244
Prix net vendeur
(calculé sur le ttc donné)
179 000 €
soit 3 312 € /m²
Sous-évaluation 2000 €
Fourchette d’estimation :
162 000 € à 198 000 €
Ecart : 36 000
Prix net vendeur ?
Fourchette seulement
Fourchette d’estimation :
149 800 € à 183 100 €
Prix moyen au m² : 3 263 €
Ecart : 33 300
Prix net vendeur
208 000 €
soit 4078 € /m²
Surévaluation 27000 €
Fourchette d’estimation :
182 500 € à 232 500 €
Ecart : 50 000
BILAN DE CETTE ÉTUDE ?
Mettons nous du coté d’un vendeur objectif qui découvre son estimation.
LA FOURCHETTE DONNÉE :
Son premier constat est rapide : sur ces 8 tests réalisés, les fourchettes d’estimations sont tellement larges (de l’ordre de 27 600 euros pour la plus petite à 85 000 euros pour la plus large) qu’il est certain que le prix de son bien y figure.
Tout naturellement, le prix de vente constaté ( 181 000 euros net vendeur), correspond bien à toutes les fourchettes données ici, à l’exception du site PAP qui a clairement surévalué le bien.
Avec une fourchette moyenne de 49 791 euros, difficile de donner le moindre crédit à ces logiciels d’estimation pour qui la fourchette sert finalement à se couvrir en cas d’échec; facile ensuite de prétexter qu’il manquait des données ou des informations qui auraient tout changé.
LE MONTANT DONNÉ :
Pour beaucoup, il n’est pas précisé si le montant est le net vendeur ou le montant incluant la commission de l’agence. C’est le cas de la moitié des outils. Ce qui est déjà un handicap en soi pour notre vendeur qui va considérer qu’il s’agit du montant net vendeur par défaut, vu qu’il demande le montant qu’il percevra lui. Manque de clarté mais bon.
Si on regarde l’ensemble des estimations, on constate que le site LiberKeys est le plus proche de la réalité sur cet essai.
La palme d’or de l’évaluation ratée revient au site DRIMKI pour sa sous-évaluation de 33 500 euros et à PAP pour sa sur-évaluation de 27000 euros (Est-ce la tactique de PAP pour détourner le client des agences traditionnelles et l’inciter à vendre par lui même ?)
QUEL CHOIX POUR LE VENDEUR ?
Si on réalise une moyenne des 7 estimations nous ayant fourni un montant défini, nous obtiendrions un prix de 178 688 € soit le prix obtenu à quelque chose prêt par Liberkeys, le meilleur élève sur cet essai, rien ne dit qu’il en serait de même sur un autre, c’est même très peu probable.
Pour un vendeur raisonné, l’appel à un professionnel semble l’unique solution afin de départager ces diverses estimations. L’information manquante c’est toujours de pouvoir évaluer le bâtiment et ses parties communes, l’environnement, l’état du bâtiment.
Aucune de ces estimation en ligne ne pose suffisamment de questions. Le but n’est pas là. L’unique intérêt pour ces sites est d’obtenir vos coordonnées afin de les revendre à des agences. Le client doit être confronté à cette réalité.
La question de l’état de la façade de l’immeuble, point qui est pourtant la première chose qu’un acquéreur verra n’est quasi jamais abordé dans ces estimations et c’est pourtant l’un des éléments nécessaires à la prise de décision.
Aujourd’hui, la firme souffre de la concurrence accrue des sites concurrents mais aussi des mauvais avis laissés par les professionnels de l’immobilier ou des vendeurs. En cause, le concept mais également les orientations commerciales suite au rachat de la firme par le groupe européen Axel Springer, propriétaire de SeLoger.
De Terminator avec Arnold Schwarzenegger à iRobot avec Will Smith, une chose est sûre, Le Cinéma nous promet des intelligences artificielles (I.A) de plus en plus perfectionnées, disponibles dans tous les domaines,
Elles sont non seulement capables de remplacer l’homme dans toutes ses taches quotidiennes mais, excusez nous du peu, de pouvoir réaliser ces tâches beaucoup mieux que l’original.
L’immobilier est donc de plus en plus impactée par ces logiciels qui progressent d’année en année et qui sait, peut-être qu’un jour, à partir d’Intelligences artificielles combinées, il deviendra véritablement possible en un clic de déterminer un prix de vente précisément et sans faille, mais cela semble encore du domaine de la théorie.
Un vendeur n’a finalement pas d’autre choix que de ne pas vendre seul car ces outils ne sont clairement pas assez fiables. Il risquerait en les suivant aveuglément, de vendre son bien moins cher que sa valeur et donc perdre de l’argent, ou de mettre un an ou plus pour le vendre .
Aujourd’hui, la seule certitude est que l’agent immobilier est bien plus précis dans ses analyses du marche et dans ses estimations grâce à ces outils informatiques de plus en plus performants. La part de travail fournie par l’agent reste primordiale et les aides qui lui sont mises à disposition ne sont qu’un support nécessaire aux prises de décision.
Un agent immobilier peut renseigner presque aussi rapidement un vendeur que ces outils, en utilisant ses logiciels biens plus précis, mais en moyenne, l’estimation nécessitera 2 heures de travail.
Le bon côté, c’est que le prix qui lui sera donné sera toujours plus précis que celui donné par l’outil informatique, qui, on l’a vu, est quand même assez bancal.
Quelques liens pour approfondir…
Conseils pour bien estimer le prix d’un bien immobilier